DSR 규제로 대출액 감소! 상가 매입, 이제는 어려운 걸까?
최근 금융당국의 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 강화로 인해 상가 매입을 고려하는 투자자들이 큰 어려움을 겪고 있습니다. DSR 규제는 개인의 연소득 대비 대출 원리금 상환액이 일정 비율을 초과하지 못하도록 제한하는 제도인데요. 이는 부채 증가를 막고 금융 건전성을 강화하기 위한 조치이지만, 부동산 시장에서는 대출 가능 금액이 크게 줄어드는 효과를 가져왔습니다.
특히, 상가 매입을 위한 대출은 기존에도 담보인정비율(LTV) 규제로 인해 한도가 제한적이었는데, 이제는 DSR 규제까지 더해져 대출 한도가 더욱 낮아지면서 상가 투자에 어려움이 가중되고 있습니다. 상가를 매입하려면 더 많은 자기자본을 투입해야 하는 상황이 된 것이죠.
이번 글에서는 DSR 규제로 인해 상가 매입이 어려워진 이유, 투자자들이 겪는 현실적인 문제, 그리고 대안은 무엇인지를 살펴보겠습니다.
1. DSR 규제란 무엇인가?
DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)이란 개인의 소득 대비 연간 대출 원리금 상환액이 일정 비율을 초과하지 않도록 제한하는 제도입니다.
즉, 소득이 낮다면 대출 한도가 자동으로 낮아지는 구조이죠.
현재 금융당국은 DSR 40% 규제를 적용하고 있으며, 다주택자나 고가 부동산을 매입하려는 경우 규제가 더 엄격하게 적용됩니다.
예를 들어, 연소득이 5천만 원인 사람이 DSR 40% 적용을 받는다면, 1년 동안 갚을 수 있는 원리금 한도는 2천만 원에 불과합니다.
대출을 받을 때 이자뿐만 아니라 원금까지 포함해 계산해야 하므로, 과거보다 대출 한도가 훨씬 줄어든 것입니다.
상가 매입 시 대출 한도가 줄어든 이유
과거에는 LTV(담보인정비율) 규제만 적용되었지만, 이제는 DSR 규제까지 적용되면서 대출 가능 금액이 더욱 줄어들었습니다. 특히, 대출금리가 오르면서 원리금 상환 부담이 커져 DSR 기준을 초과하는 사례가 많아졌습니다. 상가 투자자는 주택담보대출, 신용대출 등 기존 부채가 있는 경우가 많아 DSR 규제로 인해 추가 대출이 더욱 어려워졌습니다.
결론: 과거보다 자기자본(현금)을 더 많이 마련해야 상가 매입이 가능해진 상황!
2. DSR 규제로 인한 현실적인 문제들
1) 대출 한도가 줄어 상가 매입이 어려워짐
과거에는 LTV 60~70%까지 대출이 가능했지만, 이제는 소득 대비 대출 상환 가능 금액(DTI+DSR 기준)까지 고려해야 하므로 대출액이 대폭 줄어든 상황입니다.
예를 들어, 과거에 10억짜리 상가를 매입할 때 7억까지 대출이 가능했다면, 이제는 4~5억 정도밖에 대출이 나오지 않는 경우가 많아졌습니다.
즉, 더 많은 자기자본을 마련하지 못하면 상가 매입 자체가 어려워지는 것입니다.
2) 기존 상가 투자자들도 문제 발생
상가를 보유하고 있는 기존 투자자들도 어려움을 겪고 있습니다.
대출이 만기 연장될 때 DSR 기준이 적용되어, 기존보다 높은 원리금을 상환해야 하는 경우가 많아졌기 때문입니다.
특히, 금리가 오른 상황에서는 원리금 부담이 급격히 증가하여 상가를 처분해야 하는 경우도 늘어나고 있습니다.
3) 대출을 받지 못해 상가 매입 기회를 놓치는 투자자들
최근 일부 상가 가격이 하락하면서 매입을 고려하는 투자자들이 많지만, 대출이 나오지 않아 기회를 놓치는 경우가 많아지고 있습니다.
예를 들어, 좋은 입지의 상가가 시세보다 저렴하게 매물로 나왔지만, 대출이 나오지 않아 매입을 포기해야 하는 사례가 늘고 있습니다.
결론: DSR 규제로 인해 대출 여력이 부족한 투자자는 상가 매입이 사실상 어려워졌고, 일부 투자자는 기존 대출 상환 부담까지 커지는 상황!
3. DSR 규제 속에서 상가 매입을 위한 대안은?
1) 공동 투자(지분 투자) 활용하기
- DSR이 적용되는 것은 개인 대출이므로, 여러 명이 공동으로 투자하여 지분을 나누는 방식을 활용할 수 있습니다.
- 예를 들어, 3명이 공동으로 상가를 매입하면 각자의 소득 기준으로 DSR이 적용되므로 대출 한도를 높일 수 있습니다.
2) 법인 명의로 상가 매입하기
- 개인 명의로 대출을 받을 경우 DSR 규제가 적용되지만, 법인 대출은 DSR 적용을 받지 않는 경우가 많습니다.
- 따라서, 법인을 설립하여 상가를 매입하면 대출 한도를 높일 수 있는 방법이 될 수 있습니다.
3) 임대 수익이 높은 상가를 선택하기
- 임대료 수익이 높은 상가는 DSR 산정 시 긍정적으로 작용할 수 있습니다.
- 즉, 월세 수익이 높다면 대출 승인 가능성이 높아질 수 있습니다.
- 따라서, 공실 위험이 적고 안정적인 수익을 기대할 수 있는 상가를 선택하는 것이 중요합니다.
4) 대출 금리가 낮은 상품을 찾아 활용하기
- 은행별로 대출 상품이 다르므로, 금리가 낮은 대출을 활용하면 원리금 부담을 줄여 DSR 기준을 충족할 가능성이 커집니다.
- 기업은행, 신협, 새마을금고 등 2금융권을 활용하는 것도 방법이 될 수 있습니다.
결론: 대출이 어려워진 상황에서도 전략적으로 접근하면 상가 매입 기회를 잡을 수 있다!
결론적으로, DSR 규제가 강화되면서 상가 매입이 쉽지 않은 상황이지만, 대출이 줄었다고 해서 상가 투자가 불가능한 것은 아닙니다.
대출 한도를 높일 수 있는 전략을 활용하고, 자기자본을 효과적으로 활용하는 것이 중요합니다.
현재 시장에서는 일부 상가 가격이 조정되고 있으며, 좋은 매물을 잡을 수 있는 기회가 될 수도 있습니다.
따라서, DSR 규제 속에서도 대출 가능성을 높이는 방법을 적극적으로 활용하여 현명한 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다.