8년차 중개사가 말하는 전세 계약 시 실수 3가지
전세 계약은 많은 사람들이 일생에 몇 번밖에 하지 않는 중요한 거래입니다. 하지만 처음이든 두 번째든, 실제로 계약 과정에서 실수하는 경우는 여전히 많습니다.
8년 동안 부동산 중개 현장에서 수많은 전세 계약을 체결해 온 중개사로서, 많은 임차인들이 반복하는 대표적인 실수 3가지를 짚어보려 합니다. 이 글을 통해 전세 계약 시 발생할 수 있는 위험 요소를 미리 알고 대비하시길 바랍니다.
1. 등기부등본 확인 없이 계약하는 경우
전세 계약을 할 때 가장 먼저 확인해야 할 것은 바로 '등기부등본'입니다. 하지만 여전히 많은 임차인들이 공인중개사가 제시한 정보만 믿고, 스스로 등기부등본을 열람하지 않은 채 계약서를 작성하는 경우가 많습니다. 등기부등본은 해당 부동산의 실제 소유자, 근저당권, 압류 여부 등을 확인할 수 있는 가장 기본적인 자료입니다.
특히 전세보증금을 지키기 위해서는 선순위 권리관계가 없어야 합니다. 예를 들어 집주인이 이미 은행 대출을 받아 근저당이 설정되어 있고, 그 금액이 집값의 대부분을 차지한다면 보증금을 돌려받지 못할 위험이 큽니다. 따라서 계약 전에는 반드시 최신 등기부등본을 직접 확인하고, 보증금보다 선순위 채권이 많지 않은지 꼼꼼히 따져봐야 합니다.
2. 확정일자와 전입신고를 미루는 실수
전세 계약을 체결한 이후에도 중요한 절차가 남아있습니다. 바로 '확정일자'를 받고 '전입신고'를 하는 것입니다. 많은 분들이 이 절차를 나중으로 미루거나, 심지어 깜빡하고 하지 않는 경우가 있습니다. 그러나 이 두 가지 절차는 임차인의 전세보증금을 법적으로 보호받기 위한 필수 조건입니다.
확정일자는 임대차계약서에 법적인 효력을 부여해주는 장치이며, 전입신고는 실제 거주 사실을 증명하는 역할을 합니다. 이 두 가지가 모두 갖춰져야만 '대항력'과 '우선변제권'이 생겨, 만약 해당 주택이 경매로 넘어가더라도 보증금을 우선적으로 받을 수 있습니다. 그러므로 계약을 체결한 날로부터 즉시 동주민센터에 방문하거나, 정부24를 통해 온라인으로라도 빠르게 처리해야 합니다.
3. 중개사의 설명만 듣고 특약사항을 소홀히 함
전세 계약서에는 기본적인 임대차 조건 외에도 '특약사항'란이 있습니다. 이 부분은 세입자와 집주인이 사전에 구두로 합의한 내용을 문서로 남기는 매우 중요한 공간입니다. 그러나 많은 임차인들이 중개사가 구두로 설명한 내용을 그대로 믿고, 특약사항에 정확히 명시하지 않은 채 계약을 마무리합니다.
예를 들어, 가전제품을 두고 가기로 했다거나, 도배나 장판을 새로 해주기로 한 경우, 또는 주차 공간 제공 여부 등은 모두 특약사항에 정확히 기재되어야만 효력이 있습니다. 구두로만 약속된 내용은 추후 분쟁 시 법적으로 보호받기 어렵기 때문입니다. 따라서 계약 시에는 중개사의 설명이 아닌, 계약서에 실제로 어떻게 쓰여 있는지를 꼼꼼히 확인하고, 중요한 내용은 반드시 특약란에 기재해 두어야 합니다.