주택도 상가도 있는 건물, 세금은 어떻게 다를까?
부동산 투자나 상가주택 구입을 고려해본 분들이라면 한 번쯤은 이런 고민을 해보셨을 거예요. “상가가 일부 있고, 나머지는 주택인데 세금은 어떻게 계산되지?” 특히 주택과 상가가 섞여 있는 ‘1동 복합건물’을 취득하거나 매도할 때 취득세와 양도소득세 계산 기준이 다르다는 점을 모르면 나중에 예상치 못한 세금이 나올 수 있습니다.
이번 글에서는 “주택이 80%, 상가가 20%인 건물”을 기준으로, 취득세와 양도세가 어떻게 다르게 적용되는지 실제 세법 조항과 사례를 바탕으로 쉽게 풀어보겠습니다.
1. 취득세: 용도별 면적 비율로 ‘분리과세’ 적용
먼저 취득세부터 살펴볼까요? 지방세법에서는 건물의 용도를 기준으로 취득세율이 달라집니다. 상가(비주택)는 일반 건축물로 4.6%의 취득세율이 적용되고, 주택은 면적과 가격에 따라 1~3%의 세율이 적용되죠. 따라서 하나의 건물 안에 상가와 주택이 함께 있다면, 각 용도별로 면적 비율을 나누어 따로 과세하는 것이 원칙입니다. 예를 들어 상가 면적이 20%, 주택이 80%라면 전체 건물 취득가액을 기준으로 20%에 대해선 상가세율, 80%에 대해선 주택세율을 적용하는 식이죠. 이때 실제 등기상 용도, 건축물대장 표시, 건축 확인서 등이 근거 자료로 활용됩니다. 따라서 취득 시점에서는 ‘건물의 용도 구분’이 명확하게 이루어져야 세금 문제가 발생하지 않습니다.
2. 양도소득세: 주택 비율이 50% 이상이면 전체를 주택으로 간주
반면, 양도소득세에서는 판단 기준이 조금 다릅니다. 소득세법 시행령 제156조에 따르면, “1동의 건물 중 주거용 면적이 전체 연면적의 50% 이상인 경우, 그 건물 전체를 주택으로 간주한다”고 규정하고 있어요. 즉, 상가가 20%, 주택이 80%인 복합건물을 매도하는 경우, 전체를 주택으로 보고 양도소득세를 계산하게 됩니다. 이는 1세대 1주택 비과세나 장기보유특별공제 적용 등에서 유리하게 작용할 수 있습니다. 단, 이 경우에도 실거주 여부, 고가 주택 여부(기준시가 12억 원 초과), 보유 기간 등은 별도로 충족되어야 비과세 혜택을 받을 수 있다는 점은 주의해야 합니다. 즉, 양도세에서는 '면적 비율'이 중요한 판단 기준이 되며, 50% 이상이면 전체를 하나의 주택으로 간주하게 되는 것입니다.
3. 실무에서 자주 혼동하는 지점은?
현장에서 가장 자주 발생하는 혼동은 바로 “취득세는 분리, 양도세는 합산”이라는 구조적 차이입니다. 많은 분들이 주택이 80%라면 모든 세금에서 주택으로 보겠거니 하고 착각하는데요, 취득할 때는 엄연히 상가 면적에 대해 별도로 일반 취득세율이 부과되고, 양도할 때만 전체를 주택으로 보는 거예요. 이런 차이 때문에 처음 취득할 때 세금이 생각보다 많이 나와서 놀라는 경우도 많고, 반대로 양도세 신고를 잘못해서 과세 문제로 분쟁이 생기는 일도 종종 있습니다. 특히 상가에 임대를 주었거나 사업자등록이 되어 있다면 세무서에서도 보다 엄격하게 판단하니, 사전에 건물의 용도별 면적, 사용 상태, 관련 서류 등을 정확히 확인하고 전문가 상담을 거치는 게 좋습니다.
결론: 복합건물, 똑같아 보이지만 세금은 전혀 다르게 움직입니다
같은 건물이라도 세금은 '언제'냐에 따라 전혀 다른 기준이 적용됩니다. 취득세는 용도별 분리과세, 양도세는 면적 기준에 따라 전체를 주택으로 간주하는 이 구조는 초보 투자자나 실수요자 입장에서 헷갈릴 수밖에 없는 부분이죠. 특히 상가주택을 매입하거나 매도하려는 분이라면, 단순히 주택 비율만 보고 세금을 예측하는 건 위험할 수 있습니다. 세금은 법적 해석뿐만 아니라, 세무서나 시·군·구의 실무 처리 기준에 따라 다소 다르게 적용될 수 있으니, 확실한 사전 준비와 전문가 조언이 필요합니다. 복잡한 구조일수록 ‘미리 알고, 미리 대비하는 것’이 결국 세금 부담을 줄이는 가장 좋은 방법입니다.