전세금을 못 받았습니다… 깡통전세와 잠적 집주인의 실체
"전세금을 못 받았습니다"
처음에는 남의 일인 줄 알았습니다.
뉴스에서만 보던 전세사기, 깡통전세, 집주인 잠적 같은 일들이
실제로 저에게 닥쳤을 줄은 몰랐습니다.
전세 계약을 하며, 중개업소에서 설명도 잘 들었고
등기부등본도 본 것 같고, 뭔가 문제없어 보였지만…
계약 만료가 다가오자 모든 게 달라졌습니다.
요즘은 전세 사기 피해자가 너무 많아
‘이건 시스템의 문제 아닌가?’ 하는 생각을 하는 고객님 얘기입니다.
이번 글에서는 제가 현장에서 접한 실제 사례를 바탕으로
전세금을 돌려받지 못한 상황들을 정리하고,
예방할 수 있는 현실적인 방법을 나눠보겠습니다.
1. 잠적한 집주인… 계약 만료 2달 전부터 연락 두절
A씨는 대구 외곽의 신축 빌라에 전세로 들어갔습니다.
집도 깔끔했고, 부동산 중개사도 친절했다고 합니다.
계약서도 꼼꼼하게 작성했고, 이사 당시 별문제 없었습니다.
하지만 계약 만료 두 달 전부터, 집주인과 연락이 끊기기 시작합니다.
문자는 읽지 않고, 전화는 꺼져 있으며,
등기부등본상의 주소로 내용증명을 보냈는데도 반송되었습니다.
혹시나 해서 등기부등본을 다시 떼어보니,
그 사이 이미 집에는 근저당이 두 건이나 설정되어 있었고,
심지어 경매개시 결정 통지서까지 접수된 상태였습니다.
A씨는 전세보증보험에 가입하지 않은 상태였고,
중개사 역시 전세보증보험을 추천해주지 않았었고,
책임을 회피했습니다.
결국 A씨는 보증금의 절반도 돌려받지 못한 채
법원에 민사 소송을 제기하는 상황에 놓였습니다.
이 사례는 계약 당시 별문제 없어 보여도,
집주인의 신용 상태나 담보 설정 상황이 언제든 변할 수 있음을 보여줍니다.
특히 보증보험에 미가입한 세입자는,
문제가 생겼을 때 아무런 보호 장치가 없다는 걸 실감하게 됩니다.
2. 시세보다 저렴한 전세, 알고 보니 깡통전세
B씨는 전세를 찾던 중, 일반적인 시세보다
약 2천만 원 정도 저렴한 매물을 소개받았습니다.
본인이 거주하는 인근의 아파트였고,
중개사는 “이건 진짜 급하게 나온 매물이라 지금 아니면 놓친다”며
빠른 결정을 유도했습니다.
신혼부부인 B씨는 좋은 조건이라고 판단해 계약을 진행했고,
이사까지 마쳤습니다.
그러나 이 아파트는 실제 매매가보다
전세보증금이 더 높게 설정된 깡통전세였습니다.
즉, 만약 집이 경매로 넘어갈 경우,
전세금은 회수되지 않고, 담보권자에게 모두 우선 배당되는 구조였던 것입니다.
결국 1년 반쯤 지나 집주인이 파산하며 경매가 진행되었고,
B씨는 최우선변제금 일부를 제외하고는
거의 대부분의 보증금을 잃었습니다.
그 이후 법률구조공단을 통해 소송 절차를 시작했지만,
이미 회생 절차에 들어간 집주인으로부터
금전을 회수하기란 사실상 불가능했습니다.
전세가 싸다고 좋은 것이 아닙니다.
실거래가와 주변 전세 시세를 반드시 확인하고,
집값보다 전세금이 높거나 비슷하다면 무조건 의심해야 합니다.
깡통전세는 집값보다 전세금이 더 높은 상태에서 발생하므로,
대출 여부와 매매 시세 확인은 필수입니다.
3. 공인중개사의 잘못이라고만 서로 책임회피
C씨는 지역에서 이름난 공인중개사무소를 통해
전세 계약을 진행했습니다.
중개사는 “이 집주인은 문제없어요. 평판도 좋고, 세입자랑도 잘 지냅니다”라고 말했습니다.
서류상으로도 깔끔했고, 직접 집주인도 만난 자리에서
믿음을 갖고 계약을 체결했죠.
그러나 만기가 다가올 무렵,
집주인이 사업 실패로 인해 개인회생 절차를 밟게 되었고,
보증금 반환이 불가능하다는 통보를 받게 됩니다.
황당했던 C씨는 곧장 중개사무소를 찾아가 항의했지만
“계약당시의 문제없었던 상황이라”는 말만 돌아왔습니다.
계약서를 다시 살펴보니
중개사에게 책임을 물을 수 있는 조항은 애매하게 작성되어 있었고,
해당 중개사무소는 공제증서에 가입되어 있지 않았습니다.
결국 C씨는 법적으로도 뾰족한 수가 없었고,
스스로 해결해야 하는 상황에 처하게 되었습니다.
이 사례는 신뢰만으로는 부족하다는 걸 보여줍니다.
공인중개사의 말만 믿지 말고,
해당 중개사무소가 전세보증금 반환 보증보험을 추천해주는지,
공인중개사협회 공제증서에 가입되어 있는지를 꼭 확인해야 합니다.
또한, 계약서상 책임 소재를 명확히 기록해두는 것도 중요합니다.
전세는 ‘거주’지만, 보증금은 ‘전 재산’입니다
전세는 단순한 임대차 계약이 아니라
수천만 원에서 수억 원에 이르는 금전 거래입니다.
조금만 방심하면, 평생 모은 자산을 한순간에 잃을 수도 있습니다.
- 계약 전 반드시 등기부등본과 시세 확인
- 집값 대비 전세금이 높다면 무조건 의심
- 전세보증보험은 선택이 아닌 필수
- 믿을 수 있는 중개사라도 보증보험 가입 여부 확인
이 네 가지는 꼭 기억해두셔야 합니다.
전세 계약은 단 한 번의 선택이 인생을 바꿉니다.
사례를 타산지석으로 삼고,
내 전 재산은 스스로 지키는 습관을 꼭 들이시길 바랍니다.
키다리석프로입니다.