[임차인 필독] 상가임대차보호법, 이런 점이 바뀌었습니다
요즘 주변에서 상가 임대차와 관련된 고민을 종종 듣게 됩니다. 임대료 인상 문제, 계약 갱신 거절, 보증금 반환 등등… 특히 장사를 하면서 법적인 부분까지 하나하나 챙기기는 쉽지 않죠. 저도 상가를 임대해서 장사를 하다 보니 관련된 문제를 겪어본 적이 있는데요, 이번에 상가임대차보호법이 일부 개정되면서 꼭 알아둬야 할 변화들이 생겼습니다.
이 글은 법률 전문가가 아닌, 같은 입장의 임차인이 정리한 내용이니 너무 딱딱하게 보지 마시고 참고용으로 읽어주시면 좋겠습니다. 실무에서 바로 써먹을 수 있는 핵심만 간단히 정리해 보았습니다.
1. 계약갱신요구권 사용 기간, 이렇게 기억하세요
상가임차인이 가장 궁금해하는 부분 중 하나가 바로 '내가 계속 이 자리에 장사할 수 있느냐'는 것이죠. 기존에는 계약갱신요구권을 통해 최대 10년까지 임대차 계약을 연장할 수 있었지만, 최근 법 개정으로 인해 이 기준에 대한 해석이 명확해졌습니다. 갱신요구는 최초 임대차 계약일로부터 10년 이내에만 행사할 수 있고, 이를 넘기면 아무리 사정이 급해도 자동으로 권리를 잃게 되는 구조예요. 예전에는 임대인이 특별한 사유 없이도 갱신을 거절하는 경우가 있었는데, 지금은 임차인이 권리 행사 기간만 잘 지키면 웬만해선 계약 연장이 가능합니다. 단, 임대인이 철거, 재건축 등 정당한 사유를 증명하면 갱신 거절이 가능하므로 계약서상 특약도 꼼꼼히 챙겨보셔야 해요. 특히 중도에 사업자 명의를 바꾸거나 법인을 변경할 경우, 이 갱신요구권이 무효가 될 수 있으니 사전에 꼭 전문가 상담을 받아보시길 권장드립니다.
2. 임대료 인상률, 법으로 제한됩니다
요즘처럼 경기가 불안정할 때는 임대료 인상만으로도 큰 타격을 입게 되죠. 다행히 상가임대차보호법에서는 임대인이 일방적으로 임대료를 과도하게 올리지 못하도록 법적인 제한을 두고 있습니다. 현행법상 임대료 인상률은 연 5% 이내로 제한되어 있습니다. 이를 초과하여 임대인이 요구하는 경우, 법적으로 무효가 될 수 있어요. 물론 상호 합의로 5%를 초과하는 경우도 있긴 하지만, 임차인 입장에서는 항상 불리한 위치에 있으므로 주의가 필요합니다. 또 하나, '권리금'과 관련된 부분도 중요합니다. 임대인이 바뀌거나 건물이 매각될 경우, 새 임대인이 기존 임대 조건을 그대로 승계해야 하는 경우가 많습니다. 하지만 임대인이 바뀌면서 임대료를 재조정하려는 경우도 생기는데, 이때는 계약서 내용과 실제 임대차 기간이 핵심 기준이 됩니다. 인상 통보를 구두로만 받았다면 무시해도 무방하고, 반드시 서면 통지가 있어야 법적 효력이 생긴다는 점도 꼭 기억하세요.
3. 권리금 회수 기회, 놓치지 마세요
상가 임차인에게 있어 권리금은 단순한 금전 문제가 아니라, 그동안 쌓아온 시간과 노력의 결과입니다. 그런데 권리금 회수 기회가 제대로 보장되지 않는 경우가 종종 있어요. 법에서는 임차인이 계약 종료 전에 신규 임차인을 주선할 수 있는 권리를 보장하고 있습니다. 즉, 장사를 접을 때 새 임차인을 직접 구해서 권리금을 받을 수 있는 구조죠. 문제는 임대인이 이런 절차를 방해하는 경우인데요, 예를 들어 새 임차인을 정당한 이유 없이 거부하거나, 직접 새로운 임차인과 계약을 맺어 권리금을 회피하는 방식이 여기에 해당됩니다. 다행히 법 개정으로 인해 이런 불공정 행위에 대해서는 임차인이 손해배상을 청구할 수 있게 되었어요. 단, 입증 책임은 임차인에게 있으므로 반드시 주고받은 메시지, 계약서, 녹취록 등을 보관해두는 것이 좋습니다. 권리금 회수는 은근히 민감한 이슈이니, 계약 종료 3~6개월 전부터 준비하시는 걸 추천드립니다.