[알쏭달쏭 상가임대차보호법] 환산보증금을 초과하는 임차인을 위한 필수 가이드
안녕하세요,
상가 계약을 앞두고 있거나, 이미 영업 중이신 사장님들! 혹시 '환산보증금'이라는 말 들어보셨나요?
상가임대차보호법을 찾아보다 보면 지역별로 정해진 보증금 기준이 있어 헷갈리셨을 거예요. '우리 가게는 보증금이 2억이고, 월세가 300만 원인데... 환산보증금 계산하면 5억이 넘네? 그럼 나는 보호를 못 받는 건가?' 이렇게 생각하고 걱정하시는 분들이 많습니다.
결론부터 말씀드리면, 환산보증금을 초과하더라도 상가임대차보호법의 일부 규정은 여전히 적용됩니다.
오늘은 많은 분들이 궁금해하시는 '환산보증금을 초과하는 임차인'이 어떤 보호를 받을 수 있는지, 꼭 알아두어야 할 내용은 무엇인지 쉽게 정리해 드릴게요.
환산보증금, 대체 뭘까요?
먼저 환산보증금이 무엇인지 간단히 알아볼게요.
환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)
예를 들어, 보증금이 5천만 원이고 월세가 100만 원이라면, 환산보증금은 5,000만 원 + (100만 원 × 100) = 1억 5천만 원이 됩니다. 이 금액이 지역별로 정해진 기준을 넘는지 안 넘는지에 따라 법의 적용 범위가 달라지는 거죠.
그렇다면, 이 환산보증금을 넘는다고 해서 법의 보호를 전혀 못 받는 걸까요? 아닙니다! 예전에는 그랬지만 법이 개정되면서 몇 가지 중요한 조항은 환산보증금과 상관없이 모든 상가 임차인에게 적용됩니다.
환산보증금 초과 임차인도 보호받는 4가지 핵심 조항!
아래 4가지 내용은 환산보증금을 넘는다고 해서 걱정할 필요가 없습니다. 마음 편히 영업하세요!
1. 계약갱신요구권
가장 중요하고 든든한 보호막입니다. 처음 계약일로부터 총 10년 동안 계약갱신을 요구할 수 있는 권리입니다. (단, 최초 계약일이 2018년 10월 16일 이후인 경우이며, 그 이전 계약은 5년입니다.)
임대인이 정당한 사유 없이 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 없으므로, 안정적으로 장사를 이어갈 수 있습니다.
2. 권리금 회수 기회 보호
상가를 옮길 때 가장 큰 자산 중 하나가 바로 '권리금'이죠. 임대차 계약이 끝날 무렵, 임차인이 주선한 신규 임차인으로부터 권리금을 받을 수 있는 기회를 임대인이 방해하지 못하도록 보호합니다.
만약 임대인이 이를 방해하여 임차인에게 손해가 발생하면, 손해배상 청구도 가능합니다.
3. 차임 연체와 계약 해지
월세를 밀렸을 때 무조건 계약이 해지되는 것은 아닙니다. 상가임대차보호법에서는 3개월분의 월세액을 연체했을 때 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 정하고 있습니다.
다만, 월세를 제때 내는 것은 임차인의 가장 기본적인 의무이니 이 부분은 꼭 지켜주셔야겠죠!
잠깐! 그럼 환산보증금을 넘으면 보호받지 못하는 건 뭘까요?
위에서 말씀드린 중요한 4가지 외에, 다음의 내용들은 환산보증금을 초과하는 임차인에게는 적용되지 않습니다.
- 최우선변제권: 상가 건물이 경매로 넘어갔을 때, 보증금 중 일부를 다른 채권자보다 먼저 변제받을 수 있는 권리입니다.
- 임대료 인상 상한 제한: 법에서 정한 연 5% 이내의 임대료 인상률 제한 규정이 적용되지 않습니다. 따라서 임대인이 임대료를 크게 인상할 것을 요구할 수 있습니다.
- 존속기간 보장: 계약 기간을 따로 정하지 않았을 경우 1년으로 보는 규정이 적용되지 않습니다.
결론적으로,
'환산보증금을 초과하는 임차인'이라고 해서 무조건 불리한 것만은 아닙니다. 법이 바뀌면서 계약갱신요구권, 권리금 보호 등 가장 핵심적인 부분은 여전히 보호받을 수 있게 되었습니다.
하지만 환산보증금을 넘는 계약의 경우, 임대료 인상률에 대한 법적 제한이 없기 때문에 계약서 작성 시 임대료 인상률에 대한 특약을 꼼꼼히 넣는 것이 중요합니다.
복잡한 상가임대차보호법, 이제 조금은 이해가 되셨나요? 궁금한 점이 있다면 언제든 댓글 남겨주세요! 오늘도 여러분의 성공적인 상가 운영을 응원합니다.
키다리석프로입니다.