부동산 감정가와 시가, 어떤 기준으로 세금이 매겨질까?
부동산을 증여하거나 상속받을 때, 국세청은 과세를 위한 ‘가액 기준’을 정합니다. 이 기준은 단순한 시세가 아니라, 법적으로 인정된 평가 방식을 따르게 되어 있습니다. 특히 증여세, 상속세, 취득세 등에서 기준이 조금씩 다르기 때문에 헷갈리기 쉬운데요,
이번 글에서는 세금마다 적용되는 감정가와 시가 기준의 차이를 명확하게 정리해드리겠습니다.
1. 세금 종류마다 달라지는 평가 기준: 헷갈리기 쉬운 포인트
먼저 이해해야 할 것은, 세금 종류마다 과세 기준이 다르다는 점입니다.
| 증여세 | 시가 (거래가), 감정가(특수관계 시) |
| 상속세 | 시가 또는 공시가격, 감정가 |
| 취득세 | 시가(표준시가), 보통 공시지가 기반 |
| 양도소득세 | 실거래가 기준 과세 |
즉, 같은 부동산이라도 증여세는 감정평가액, 취득세는 시가 기준, 상속세는 공시가 또는 시가로 세금이 달라질 수 있습니다.
중요 포인트
증여나 상속 시 부동산이 특수관계인 간 거래(예: 부모 자식 간)일 경우, 시가가 불분명하면 감정평가를 통해 과세 기준을 정하는 경우가 많습니다.
2. 증여세에서의 감정가: 언제 필요할까?
부모가 자녀에게 부동산을 증여할 때 가장 많이 물어보는 것이
“이 집의 시세가 정확히 얼마로 잡히나요?”입니다.
이때 적용되는 기준은 다음 중 국세청이 인정하는 ‘시가’입니다:
- 실거래가 (6개월 내 유사 거래)
- 감정평가액 (공인 감정평가사 2인의 평균)
- 기준시가 (시세 파악 불가 시 대체)
감정평가를 하는 경우
- 6개월 내 유사매매사례가 없는 경우
- 특수한 위치, 재개발 지역, 상업용 건물 등 일반시세가 불분명한 경우
- 절세 목적 혹은 시가보다 낮은 평가가 유리할 경우
예를 들어, 재개발 예정인 빌라를 자녀에게 증여하려는데 시세가 들쭉날쭉한 경우, 감정평가를 통해 2억 원으로 산정받고 증여세를 내는 방식으로 절세가 가능할 수 있습니다.
단, 감정평가 비용은 보통 50~100만 원 수준이며, 이 비용은 증여자(또는 수증자)가 부담하게 됩니다.
3. 취득세는 ‘시가’ 기준! 감정가 적용되지 않는다
증여세에서는 감정가가 허용되지만, 취득세는 원칙적으로 감정가를 인정하지 않습니다.
취득세는 지방세로, 과세 기준은 다음과 같습니다:
- 시가 또는 국세청 기준시가
- 보통 공시가격 기준으로 계산됨
- 시세와 큰 차이가 날 경우, 세무서나 시청에서 현지조사를 통해 보정 가능
예를 들어, 공시가격은 4억 원인데 실제 시세는 5억 원일 경우, 보통은 4억 기준으로 취득세를 부과하지만, 과세당국이 실제 거래에 가까운 가격을 조사해 세금을 재산정할 수도 있습니다.
따라서, 감정평가를 통해 증여세를 줄였더라도, 취득세는 시세를 기준으로 산정되므로 이중 부담이 될 수 있습니다.
전문가 팁: 증여세 절세를 위해 감정가를 낮게 설정했더라도, 취득세는 반드시 시세 기반으로 별도 계산해봐야 합니다.
정리해보면,
부동산을 자녀에게 물려줄 때, "얼마짜리로 평가되느냐"가 세금의 전부를 결정짓는다고 해도 과언이 아닙니다.
감정가를 사용할 수 있는 세금은 한정적이며, 증여와 상속에서는 유리하게 작용할 수 있지만, 취득세에서는 전혀 인정되지 않기 때문에 사전에 정확한 시뮬레이션이 필요합니다.
* 요약정리 *
- 증여세: 감정가 인정 가능 (시세 불분명 시)
- 상속세: 시가 또는 공시가 기준, 감정가 병행 가능
- 취득세: 감정가 인정 안 됨, 시가(공시가격) 기준
세금에 있어서 가장 중요한 것은 사전에 전략을 세우고, 세무전문가와 함께 절세 플랜을 짜는 것입니다. 감정평가를 활용한 절세는 효과가 클 수 있지만, 그만큼 꼼꼼한 접근이 필요하다는 점, 꼭 기억해 주세요!