계약을 안전하게 지키는 방법, ‘집행력 있는 공증’이란?
부동산 계약을 진행하다 보면 계약 불이행, 원상복구, 철거 비용, 위약금 등에 대한 실질적 강제력이 필요할 때가 있습니다.
특히 임대차 계약 시 시설 철거, 보증금 반환, 권리금 분쟁 등이 우려되는 경우, 단순한 특약만으로는 부족할 수 있죠.
이럴 때 유용한 것이 바로 집행력 있는 공정증서, 즉 ‘집행력 있는 공증’입니다.
이번 글에서는 집행력 있는 공증이 무엇인지, 언제 필요한지, 그리고 실제로 어떻게 활용하는지 알아보겠습니다.
1. 집행력 있는 공증이란 무엇인가요?
'공정증서'는 공증인이 작성해주는 법적 효력이 있는 문서입니다.
그 중에서도 '집행력 있는 공정증서'는 채무자가 일정 금액의 지급이나 행동(예: 철거)을 이행하지 않을 경우
별도의 소송 없이 곧바로 강제집행(압류, 경매 등)이 가능한 문서를 말합니다.
예를 들어 임차인이 “시설 철거를 반드시 하고 퇴거하겠다”고 해도, 그냥 계약서에 적는 것만으로는
상대방이 불이행할 경우 소송이 필요합니다. 반면 집행력 있는 공증을 받아두면,
소송 없이 강제집행 가능하므로 법적 리스크를 크게 줄일 수 있습니다.
이 공정증서는 반드시 당사자가 공증 사무실에 동행하여 신분 확인, 의사 확인, 서명을 거쳐야 합니다.
일방적으로 받아쓰는 서면이나 계약서로는 대체할 수 없습니다.
2. 어떤 상황에서 집행력 있는 공증을 활용하면 좋을까요?
① 권리금 승계나 인수 시 철거 책임을 확실히 할 때
임차인이 기존 시설물을 남기고 권리금 없이 양도하는 경우,
새로운 임차인이 철거 책임을 지지 않으려 하거나 비용 부담 문제가 발생할 수 있습니다.
이럴 때 기존 임차인과 “철거 불이행 시, 철거 비용 전액 부담” 내용으로 공증을 받아두면
불이행 시 바로 강제집행이 가능합니다.
② 보증금 반환이 염려될 때
임대인 또는 임차인 간 보증금 반환 시한과 조건을 명확히 하고,
기한 내 미지급 시 곧바로 강제집행할 수 있도록 하는 공정증서도 많이 활용됩니다.
③ 분쟁 가능성이 높은 특수계약
예컨대 키즈카페처럼 시설물 철거 비용이 큰 업종,
또는 점포를 무권리로 인수받는 경우, 향후 책임 공방을 방지하려면
공증을 통한 법적 구속력을 갖춘 문서가 큰 도움이 됩니다.
3. 집행력 있는 공증은 어떻게 받나요?
- 내용 합의: 당사자 간 계약서나 특약서 초안 작성 → 공증 가능 여부 검토
- 공증 사무실 방문 예약: 양 당사자 모두 신분증 지참 후 동반 방문
- 공정증서 작성: 공증인이 문서 작성 및 확인, 직접 읽고 서명/날인
- 수수료 납부: 금액에 따라 공증 수수료 차등 (예: 1천만 원 기준 약 10만 원 전후)
- 보관 및 등본 교부: 원본은 공증 사무소 보관, 당사자는 등본 보유
특히 ‘채무불이행 시 즉시 강제집행을 허용한다’는 문구가 반드시 포함되어야 합니다.
이 문구가 있어야 법원 판결 없이도 경매, 압류 등 강제집행이 가능합니다.
4. 계약의 실질적 효력, 이제는 공증으로 보강하세요
부동산 실무에서 “말로는 약속했지만, 실제로는 책임지지 않더라”는 일이 너무나 많습니다.
특히 시설 철거, 보증금 반환, 지연손해배상 같은 항목은 강제성이 없다면 의미가 없습니다.
‘집행력 있는 공정증서’는 마치 판결문처럼 법적 효력을 갖는 문서입니다.
소송 없이 강제집행이 가능하다는 점에서, 분쟁 가능성이 있는 계약에는 꼭 활용해보시기 바랍니다.
계약서 하나만으로는 부족한 시대,
공증이 당신의 거래를 지키는 가장 현실적이고 강력한 보호장치가 될 수 있으니, 알아보시기 바랍니다.
키다리석프로입니다.