“오피스텔은 왜 월세가 안 나갈까?” – 공실률 높이는 결정적 실수 3가지
처음엔 수익형 부동산으로 기대가 컸던 오피스텔.
하지만 막상 보유하고 나니 월세 문의는 없고, 몇 달째 공실이라는 상황에 마주하는 투자자들이 많습니다.
"입지는 나쁘지 않은데, 왜 이렇게 사람이 안 들어올까?"
그 이유는 단순한 입지나 가격 문제가 아니라, 보이지 않는 실수들 때문일 수 있습니다.
이 글에서는 월세가 안 나가는 오피스텔의 공통된 문제와 그 해결 방향을 이야기해보려 합니다.
읽고 나면 공실을 줄이는 눈이 생기실 거예요.
월세 안 나가는 이유 1위 – ‘욕심 낸 보증금’
많은 오피스텔 소유자들이 공실을 만드는 첫 번째 실수는 ‘보증금 욕심’입니다.
예를 들어 주변 시세가 보증금 500만 원에 월세 50만 원인데,
"나는 1,000만 원에 45만 원으로 내놓자" 하는 경우입니다.
보증금이 높으면 월세를 깎아줘야 하는데,
소유자는 ‘안정성’을 이유로 높은 보증금을 요구하는 반면
세입자는 월 지출이 중요한 20~30대 1인가구가 대부분이기 때문에
이런 제안은 매력적으로 보이지 않습니다.
또한 전세를 선호하는 수요와 월세를 원하는 수요는 분명히 다르기 때문에
보증금이 지나치게 높아지면 선택지에서 아예 제외됩니다.
세입자는 이사, 계약서 비용, 가전 배치 등 여러 변수로 초기 비용을 줄이고 싶어하죠.
결국 시세를 모르고 감정에 치우친 가격 책정이 공실을 만들게 됩니다.
해결책은?
주변 실거래가와 비교해 보증금/월세 조합을 유연하게 구성하고
소형 오피스텔일수록 ‘가벼운 보증금 + 적정 월세’로 시장에 맞추는 것이 중요합니다.
고급 인테리어? 과한 꾸밈이 독이 된다
“천장에 매립 등도 넣고, 시스템 에어컨도 새 걸로 바꿨어요.”
이런 ‘투자형 인테리어’는 때로 세입자에게 부담이 됩니다.
고급 인테리어는 분명 예쁘고 퀄리티도 좋지만,
그에 따라 높아진 월세가 걸림돌이 됩니다.
세입자는 ‘살 집’을 찾지 ‘전시 공간’을 원하지 않기 때문이죠.
특히 신축 대단지 오피스텔과 경쟁이 붙는 상황이라면,
세입자는 비슷한 월세에 더 큰 공간, 더 좋은 시설을 선택할 수 있습니다.
이럴 경우, 비싸게 꾸민 소형 오피스텔은 감성은 살았지만 계약은 멀어지는 아이러니가 생기죠.
그렇다고 무조건 인테리어를 하지 말라는 건 아닙니다.
중요한 건 ‘기준’입니다.
실용적인 가전(세탁기, 냉장고), 깔끔한 조명, 기본 도배/장판만 갖춰도 충분히 계약됩니다.
과한 감성보다 실용성이 우선이라는 점, 기억하세요.
‘내가 살 집’처럼 대하면 틀어진다
많은 투자자들이 실수하는 마지막 포인트는,
오피스텔을 ‘내가 살 집’처럼 생각한다는 점입니다.
즉, 내 기준에 맞춰 관리비를 높게 책정하거나, 흡연 금지를 걸거나, 가구 배치를 제한하는 경우입니다.
그러면 세입자 입장에선 ‘자유도 없는 불편한 집’이 됩니다.
또한 부동산 중개업소에 애매한 조건으로 매물을 내놓는 것도 문제입니다.
예: "조금만 마음에 안 드는 사람은 받지 말아주세요"
이렇게 말하면 중개사 입장에서는 매물을 적극적으로 홍보하지 않게 되고,
결국 노출도 떨어지고 공실이 길어지는 악순환이 발생하죠.
이럴 때는 이렇게 접근해보세요.
– 관리비 포함 구조로 단순화
– 냉장고, 전자레인지 포함해 ‘즉시 입주 가능’ 상태로 세팅
– 입주 조건은 명확하지만 유연하게, 예: "반려동물은 소형 1마리까지 가능" 등
즉, 수요자의 입장에서 설정된 매물이 더 빨리 계약됩니다.
내 기준보다 시장의 니즈를 읽는 눈이 중요하죠.
오피스텔 투자, 운영이 수익을 만든다
오피스텔 투자는 사놓고 가만히 기다리는 상품이 아닙니다.
처음 분양가만 보고 덜컥 계약했다면, 그 뒤는 ‘운영력’이 수익을 좌우합니다.
월세가 안 나가는 데는 분명 이유가 있고, 대부분은 ‘소유자의 기준이 시장과 어긋났기 때문’입니다.
공실을 줄이고 안정적인 수익을 얻으려면,
시장 흐름을 읽고 수요자의 눈높이에 맞춘 전략이 필요합니다.
지금 오피스텔이 비어 있다면, 위 3가지를 차근차근 점검해보세요.
공실은 줄고, 수익은 돌아옵니다.