“상가 계약 전 꼭 알아야 할 3가지, 놓치면 큰 손해 봅니다”

 

창업을 앞두고 상가를 알아보는 분들, 또는 투자 목적으로 상가를 매입하려는 분들이 많습니다.

 

하지만 많은 분들이 실제 계약 단계에서 기본적인 확인사항조차 놓친 채 계약을 진행하다가 뒤늦게 후회하는 경우를 자주 봅니다. 부동산 전문가로서 자주 받는 질문들을 중심으로, 상가 계약 전 꼭 확인해야 할 3가지를 정리해드립니다.

“상가 계약 전 꼭 알아야 할 3가지, 놓치면 큰 손해 봅니다”

1. “이 상가는 업종 제한이 없을까요?” – 허가 가능 업종과 인허가 체크

상가는 단순히 ‘마음에 드는 위치’라고 해서 계약할 수 있는 공간이 아닙니다. 실제로는 해당 상가에 허용되지 않는 업종이 분명히 존재하며, 이를 모르고 계약했다가 인허가가 나오지 않아 위약금을 물게 되는 일이 많습니다.

예를 들어, 병원·약국·학원 등의 업종은 같은 건물 내 다른 임차인의 동의가 필요하거나, 구조상 허가가 불가능한 경우도 있습니다. 또 1층에서 주방시설을 갖춘 음식점을 하려면 배기시설, 위생설비 조건이 충족되어야 하는데, 노후된 건물일 경우 이 조건을 충족시키지 못해 불허되는 일이 있습니다.

계약 전에 반드시 해당 건물의 관리사무소나 관할 구청(건축과, 위생과, 도시계획과) 등을 통해 허용 업종 여부를 확인하고, 가능하다면 서면으로 남겨두는 것이 좋습니다.

무엇보다, ‘나는 여기서 이 업종을 하려고 합니다. 가능합니까?’라는 질문은 부동산이 아니라 관청에 직접 확인해야 진짜 답을 들을 수 있습니다.

2. “보증금과 권리금은 다르면 왜 다른가요?” – 권리금 구조와 위험요소 파악하기

상가 계약 시 가장 혼란스러운 부분 중 하나가 보증금, 월세, 권리금 구조입니다.

많은 분들이 권리금이 '그냥 가게 인수 비용' 정도로만 생각하시는데, 실제로는 크게 다음과 같은 항목이 섞여 있습니다:

• 시설권리금: 인테리어, 집기류 등 시설 투자금
• 영업권리금: 기존 고객, 상권의 매출 흐름
• 바닥권리금: 해당 위치 자체의 프리미엄

이 중 바닥권리금은 가장 논란이 많은 부분입니다. 왜냐하면 이 금액은 법적으로 보호되지도 않고, 환불도 안 되며, 단순히 자리값에 가까운 성격이기 때문입니다.

따라서 권리금을 지불할 때는 반드시 항목별로 구분해서 계산서를 받거나 인수 내역을 기록해두는 것이 좋습니다. 또한 권리금을 지불할 때는 현재 매출 자료나 CCTV, POS기록 등 증빙 가능한 근거 자료를 확보하는 것이 사후 분쟁 예방에 큰 도움이 됩니다.

특히 초보 창업자의 경우, 권리금과 보증금에만 정신이 팔려 정작 건물주의 계약 조건(재계약 거절 가능성 등)을 놓치면 큰 손해를 볼 수 있으므로 주의가 필요합니다.

 

3. “건물주가 언제든 나가라고 하면 어떡하죠?” – 상가임대차보호법과 계약 갱신 체크

상가 계약 시 가장 중요한 법적 보호 장치는 바로 '상가건물임대차보호법'입니다. 이 법을 잘 몰라서 건물주의 말 한마디에 쫓겨나는 임차인이 아직도 많습니다.

현행법에 따르면 계약 후 10년까지는 임차인의 계약갱신 요구권이 보장됩니다. 즉, 건물주가 아무 이유 없이 나가라고 할 수 없습니다. 단, 아래 조건 중 하나에 해당하면 거절이 가능합니다:

• 임차인이 월세를 연속 3기 이상 체납한 경우
• 건물주가 직접 사용하려는 경우 (단, 거짓일 경우 손해배상 가능)
• 무단 전대, 용도 위반 등 계약 위반 시

하지만 많은 임차인이 이 내용을 모르고 건물주의 요구에 그대로 응하거나, 재계약 시 터무니없는 조건을 받아들이기도 합니다. 따라서 처음 계약할 때 반드시 ‘계약갱신 요구권’ 조항을 명확히 하고, 특약사항에 이를 방해하는 조건이 없는지 검토해야 합니다.

또한 계약 전에는 등기부등본을 통해 해당 상가의 소유자, 근저당권, 압류 여부도 함께 확인해야 혹시 모를 명도소송이나 강제집행을 피할 수 있습니다.

 

상가는 주택보다도 더 많은 변수가 존재하는 부동산입니다. 업종 제한, 권리금 분쟁, 건물주와의 관계 등, 단순한 입지와 가격만 보고 계약했다가는 큰 손실을 입을 수 있습니다.

오늘 알려드린 세 가지:

허가 업종 및 인허가 체크
권리금 구조와 위험 요소 분해
상가임대차보호법과 계약 갱신 요구권 확인

이 내용을 잘 숙지하신다면, 상가 계약이 더 이상 어렵고 위험한 일이 아니게 될 것입니다. 더 궁금한 점이 있으시다면 댓글로 남겨주세요. 현장에서 체감하는 생생한 정보들로 계속 찾아뵙겠습니다.

감사합니다.