최근 몇 년간 전국적으로 전세 사기 피해자가 급증하면서, ‘나는 괜찮겠지’라는 생각이 얼마나 위험한지를 보여주고 있습니다. 보증금을 한순간에 날리는 사례가 TV 뉴스, 커뮤니티, 부동산 카페에서 끊이지 않게 등장하죠.
특히 깡통전세와 허위 임대인 문제, 대항력 부재 등은 일반인에게는 생소한 개념이지만 피해로 직결됩니다.
이 글에서는 현직 중개사로서 전세 계약 시 반드시 확인해야 할 핵심 포인트를 3가지 소제목으로 나누어 설명드리겠습니다.
단순한 이론이 아닌, 현장에서 실질적으로 적용하는 방식을 담았으니 꼭 끝까지 읽어보세요.
등기부등본, 이건 꼭 봐야 합니다
등기부등본은 전세 계약의 '지도'와도 같은 서류입니다. 이 한 장만 잘 읽어도 사기 위험의 70%는 피할 수 있습니다.
등기부등본에서 가장 먼저 확인할 것은 소유자 정보입니다. 전세 계약을 체결하는 사람이 실제로 집주인이 맞는지를 꼭 봐야 하죠. 간혹 위임장만 보여주며 계약을 진행하려는 경우가 있는데, 위임장은 사문서이기 때문에 조작 위험이 있습니다.
두 번째는 근저당권 설정 여부입니다. 은행이나 금융기관이 설정해둔 근저당이 있다면, 보증금이 위험해질 수 있습니다. 예를 들어 보증금 1억인데 근저당이 1.5억으로 설정되어 있다면, 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 돌려받기 어렵습니다.
이 경우에는 전세보증보험 가입도 거절당할 수 있으니 주의해야 합니다.
또한 등기부등본에는 가압류, 가처분, 전세권 설정 여부 등 중요한 법적 상태도 표시되는데, 하나라도 낯선 용어가 있다면 반드시 전문가에게 확인받는 게 좋습니다.
등기부등본은 정부24에서 누구나 열람할 수 있으며, 발급일자가 계약일로부터 너무 오래되지 않았는지도 꼭 확인하세요. 계약 당일에 최신 등본을 출력해 보는 것이 원칙입니다.
확정일자와 전입신고, ‘대항력’의 기본
전세 보증금을 지키기 위해 가장 중요한 개념이 바로 대항력과 우선변제권입니다. 이를 확보하려면 두 가지 조건을 반드시 갖춰야 합니다:
바로 전입신고와 확정일자입니다.
전입신고란 실제로 거주지를 해당 주소로 이전하겠다고 주민센터에 신고하는 행위이고, 확정일자는 임대차 계약서를 행정기관(주민센터, 법원 등)에 제출하여 날짜 도장을 받는 것을 말합니다.
이 두 가지가 완료돼야만, 집이 경매에 넘어가더라도 나의 전세금이 후순위가 되지 않고 우선적으로 보호받을 수 있습니다.
전입신고와 확정일자는 가능한 한 계약과 동시에 처리하는 것이 좋습니다. 늦어지면 후순위가 될 수 있기 때문이죠.
특히 문제 되는 상황은, 계약은 했지만 다른 사람이 이미 전입을 해버린 경우입니다. 이때는 ‘내가 제일 먼저 들어갔다’고 주장할 수 없으므로 보증금 보호에 큰 위험이 생깁니다.
또 하나 놓치기 쉬운 부분은, 확정일자는 반드시 계약서 원본을 제출해야 받을 수 있다는 점입니다. 스캔본이나 복사본으로는 인정되지 않기 때문에, 계약서 2부를 작성하고 1부는 내가, 1부는 집주인이 갖는 방식이 좋습니다.
작은 행정 처리 하나로 수천만 원을 지킬 수 있으니, 반드시 챙겨야 할 요소입니다.
특약사항 작성, 말보다 ‘문서’가 중요합니다
많은 분들이 구두 약속에 의존하다가 분쟁을 겪습니다. 전세 계약에서 가장 중요한 원칙 중 하나는, "합의한 모든 내용은 반드시 특약으로 문서화" 하는 것입니다.
예를 들어, 집주인이 “곧 보일러 수리해줄게요”라고 말했더라도, 계약서 특약란에 “입주 전 보일러 수리 완료”라고 적지 않으면 법적으로 강제할 수 없습니다.
특약은 임대인과 임차인 사이의 맞춤형 약속 조항입니다. 예시로는 다음과 같은 항목이 포함될 수 있습니다:
- 벽지 및 장판 교체 유무
- 가전제품 상태 확인 및 수리 책임
- 퇴실 시 원상복구 기준
- 전입신고와 확정일자 보장에 대한 집주인의 협조
또한, 중개사를 통한 계약이라고 해도 특약을 임의로 작성하는 것은 금물입니다. 반드시 중개사에게 의뢰하여 공인중개사 자격 아래 작성하도록 해야 하고, 전자계약일 경우에도 특약란은 자유롭게 작성 가능하니 활용하셔야 합니다.
혹시라도 계약 이후에 분쟁이 생긴다면, 특약사항은 분쟁조정이나 소송에서 강력한 증거로 작용합니다. 따라서 말보다는 반드시 문서로 남기고 서명/날인까지 완료되어야 비로소 효력이 생깁니다.
결론적으로, 전세는 한 번의 선택이 수천만 원의 차이를 만들어냅니다. 겉보기에 집이 아무리 멀쩡해 보여도, 서류 하나 제대로 확인하지 않으면 큰 손해로 이어질 수 있습니다.
오늘 소개해드린 등기부등본 확인, 전입신고 및 확정일자, 특약사항 작성을 철저히 한다면 대부분의 전세 사기를 사전에 예방할 수 있습니다.
“설마 나한테 그런 일이?”가 아니라 “미리 점검하고 대비하자!”는 자세로 계약에 임하시기 바랍니다.
이 글이 여러분의 전세 계약에 도움이 되셨다면, 공유와 공감 부탁드립니다. 감사합니다!