안녕하세요.
우리가 중개를 하다보면 여러가지 일들이 생겨요.
서로 주의해야하므로, 이런 이야기를 듣게 되면 미리 조심해야지 하는 마음이 들어서 글을 작성해보아요.
40대 부부가 아파트 매매계약을 체결하고 계약금까지 낸 상황.
중개사와 매도인 모두 안심하던 중, 잔금일을 이틀 앞두고 날아온 한 통의 문자.
“대출이 거절됐습니다.”
알고 보니, 매수인이 개인회생 진행 중이었고, 금융기관 대출이 불가능한 상태였던 겁니다.
문제는, 매수인이 계약 당시 이 사실을 말하지 않았다는 점이었습니다.
그렇다면 이 상황에서 계약은 어떻게 되는 걸까요?
누가 책임을 져야 하고, 중개사는 이 상황에서 무엇을 할 수 있었을까요?
1. 신용 회복 중이던 매수인, 왜 계약까지 가능했을까?
사례 속 매수인은 계약 당시 별다른 언급 없이 “대출 예정”이라고만 말했습니다.
중개사도 확인차 “금융 문제는 없죠?”라고 물었지만, 매수인은 “문제없다”고 답했습니다.
하지만 사실은 개인회생을 신청 중이었고, 대출은 처음부터 불가능한 상태였던 것이죠.
이런 일이 가능한 이유는 단순합니다.
부동산 계약 시 금융정보 조회는 중개사의 권한이 아니기 때문입니다.
또한 매수인이 허위사실을 말할 경우, 이를 입증하거나 추적하기도 쉽지 않습니다.
문제는, 이런 정보 은폐로 인해 매도인은 잔금일에 큰 피해를 입게 되고
새로운 매수자를 찾기까지 추가 시간과 비용을 감수해야 한다는 점입니다.
이 때문에 계약 시점에 매수인의 대출 가능 여부를 서류로 증명받는 관행이 점차 생겨나고 있습니다.
2. 계약은 해제될 수 있을까? 위약금은 누가 부담하나
이 사례에서 핵심은 “고의 또는 중대한 과실에 의한 계약불이행”입니다.
매수인이 대출이 불가능한 사실을 알면서도 숨기고 계약을 체결했다면,
민법 제390조에 따라 계약금 몰수 및 손해배상 청구가 가능합니다.
실제로 이 사건에서도 매도인은 계약 해제 + 계약금 몰수를 요구했고,
매수인은 “고의가 아니다”라고 주장했지만 받아들여지지 않았습니다.
이유는 간단합니다.
매수인은 자신의 신용상태를 가장 잘 알고 있는 당사자이기 때문입니다.
“몰랐다”는 변명은 법적으로 인정받기 어렵습니다.
또한, 대법원 판례에서도
‘자금 조달 계획이 불분명하거나 허위로 진술하여 계약을 체결한 경우,
계약금 몰수는 정당하다’는 입장이 일관되어 있습니다.
3. 중개사는 면책일까? 책임은 어디까지인가
이 경우 중개사의 책임 여부도 중요한 쟁점이 됩니다.
하지만 결론부터 말하면, 중개사에게 직접적인 법적 책임은 없습니다.
다만 중개사가 사전에 신용 여부를 확인하지 않았거나,
매도인에게 “대출 문제는 없을 것”이라고 단정했다면 간접 책임 가능성은 존재합니다.
그래서 요즘은 많은 중개사들이 아래와 같은 방법으로 리스크를 줄이고 있습니다.
- 계약 전 매수인의 대출 가능 여부를 문서 또는 문자로 확인
- 계약서 특약에 “대출 불가로 인한 계약 해제 시 책임은 매수인에게 있음” 명시
- 자금조달계획서 제출 시점부터 꼼꼼하게 체크
이처럼 중개사는 모든 말을 기록과 문서로 남기는 습관을 가져야 합니다.
특히 “대출 문제 없어요”라는 말도 녹취, 문자, 카톡으로 남겨야 불필요한 분쟁을 막을 수 있습니다.
4. 매수인 신용 문제, 거래 전 반드시 점검해야
부동산 거래에서 가장 위험한 순간은 “믿고 넘어간 순간”입니다.
매수인의 자금 계획이 불확실하거나, 대출 승인이 안 난 상황에서
단지 “괜찮겠지”라는 말만 믿고 계약을 진행한다면 큰 손해를 입을 수 있습니다.
중개사는 당사자 간 중립이지만,
매도인 보호를 위해서라도 매수인의 대출 가능 여부를 반드시 체크해야 합니다.
자금 계획이 명확하지 않은 매수인이라면 계약을 미루는 것도 방법입니다.
이 글이, 거래 전 “신용 상태”에 대해 한번 더 체크할 수 있는 계기가 되길 바랍니다.
키다리 석프로입니다.