임대차 계약을 진행하다 보면 기존 세입자가 사업이나 사정상 더 이상 점포를 유지하지 못하고, 새로운 세입자가 들어오되 기존 보증금과 계약 조건을 이어받는 경우가 있습니다.
이럴 때 단순히 기존 계약을 해지하고 새 계약을 체결하는 방식도 가능하지만, 실무에서는 포괄양도·양수 특약을 활용해 명의를 변경하는 방법이 자주 쓰입니다. 하지만 이 과정에서 주의하지 않으면 임대인·종전 임차인·신규 임차인 사이에 법적 분쟁이 생길 수 있습니다. 오늘은 현장에서 중개사들이 반드시 확인해야 할 핵심 포인트를 정리해 보겠습니다.
1. 임대인의 동의는 필수, 삼자합의 구조를 반드시 확인하자
임차인 변경 계약은 단순히 세입자끼리 합의한다고 끝나는 문제가 아닙니다. 임대차 계약은 기본적으로 임대인과 임차인 사이의 약정이므로, 임차인이 바뀌는 순간 임대인의 권리·의무에도 직접적인 영향을 미치게 됩니다. 예를 들어, 임대인이 동의하지 않은 상태에서 종전 임차인과 신규 임차인이 보증금을 주고받았다 하더라도, 임대인은 여전히 종전 임차인에게 반환의무를 부담할 수 있습니다. 이런 상황은 나중에 임대차 종료 시 보증금 반환 책임을 두고 큰 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 따라서 반드시 임대인·종전 임차인·신규 임차인이 함께 참여하는 삼자합의 계약서를 작성해야 합니다. 이 합의 속에서 임대인의 명확한 동의가 기재되어야 하며, 중개사는 이를 문서화하여 책임의 주체를 명료하게 해 주어야 합니다. 서류상 임대인의 날인이 빠져 있다면 그 계약은 불완전한 계약이 될 수 있으므로 실무에서는 절대 놓쳐서는 안 되는 포인트입니다.
2. 보증금 반환 채무 면책을 명확히 기재해야 분쟁을 예방할 수 있다
실무에서 가장 자주 발생하는 문제가 바로 보증금 반환 책임의 귀속 문제입니다. 임차인 명의만 바뀌었을 뿐, 임대인의 입장에서는 종전 임차인에게 보증금을 돌려줘야 하는지, 아니면 신규 임차인에게 지급하면 되는지 헷갈릴 수 있습니다. 이럴 때 특약에 반드시 “종전 임차인에 대한 임대인의 반환의무는 종료된다”는 문구를 넣어야 합니다. 그래야 임대인이 종전 임차인에게 이중으로 반환을 요구받는 위험을 막을 수 있습니다. 동시에 신규 임차인이 기존 보증금을 포괄적으로 승계한다는 점도 명확히 해야 합니다. 예를 들어, 특약 문구는 다음과 같이 작성할 수 있습니다.
“종전 임차인 홍길동의 임대차보증금 2천만원 전액은 신규 임차인 이길동이 포괄적으로 양수하여 본 계약의 보증금으로 갈음하며, 임대인은 이에 동의하고 종전 임차인에 대한 반환의무는 면제된다.”
이처럼 구체적으로 작성해야 법적 해석에 여지가 줄어듭니다. 현장에서 “보증금을 대체한다”라는 짧은 표현만 사용하면, 나중에 누가 누구에게 반환해야 하는지 혼선이 생길 수 있으므로 반드시 면책 조항까지 포함해 주는 것이 핵심입니다.
3. 권리·의무 승계와 신규 임차인의 보호 절차까지 챙겨야 완벽하다
임차인 명의 변경은 단순히 보증금만 승계하는 것이 아니라, 기존 계약상의 모든 권리와 의무를 함께 이어받는 것입니다. 따라서 특약에는 “신규 임차인은 기존 계약상의 권리·의무 일체를 승계한다”는 문구가 반드시 들어가야 합니다. 그래야 차임 지급, 원상복구 의무, 기타 계약상 조건까지 자연스럽게 승계됩니다. 또한 신규 임차인이 주택이나 상가건물임대차보호법의 보호를 받으려면, 새로 작성된 계약서 기준으로 확정일자와 전입신고(상가의 경우 사업자등록 및 확정일자) 절차를 밟아야 합니다. 종전 임차인의 권리를 그대로 이어받는다고 해도, 신규 임차인이 법적 보호를 받으려면 ‘자신의 이름으로 확정일자’를 받아야 하기 때문입니다. 공인중개사는 계약 체결 이후에도 신규 임차인에게 이런 절차를 안내해야 하며, 이를 누락할 경우 분쟁 발생 시 중개 책임까지 추궁받을 수 있습니다. 결국 임차인 명의 변경은 단순한 서류 재작성 문제가 아니라, 보호 절차·승계 조항·임대인의 동의까지 모두 맞물려야 완전한 계약이 되는 것입니다.
결론
임차인 명의 변경 시 포괄양도·양수 특약은 실무에서 자주 등장하지만, 단순히 “보증금 대체”라는 표현 하나로는 절대 충분하지 않습니다. 반드시 ① 임대인의 동의, ② 종전 임차인 보증금 반환채무 면책, ③ 신규 임차인의 권리·의무 승계와 보호 절차 이 세 가지가 포함되어야 안전합니다. 중개사가 이 과정을 꼼꼼히 챙겨야 분쟁을 예방할 수 있고, 고객에게도 신뢰를 줄 수 있습니다. 결국 포괄양도·양수 특약은 형식적인 문구 하나가 아니라, 삼자 간 권리·의무를 깔끔하게 정리하는 실무 도구라는 점을 명심해야 합니다.
키다리 석프로입니다.