상가 계약은 주택 계약과는 전혀 다른 영역이라고 할 수 있습니다. 겉으로 보기에는 장사가 잘될 것 같고, 위치도 좋아 보이지만 막상 계약을 진행하고 나면 “이 부분은 미리 확인했어야 했는데”라는 말씀을 가장 많이 하시게 됩니다. 특히 처음 상가를 계약하시는 분들일수록 권리금, 임대 조건, 계약 구조를 충분히 이해하지 못한 채 분위기에 이끌려 계약을 체결하시는 경우가 많습니다.
상가는 계약을 하는 순간부터 수익과 손실이 동시에 시작되는 공간입니다. 그렇기 때문에 계약 전에 반드시 점검해야 할 핵심 포인트를 정확히 알고 접근하시는 것이 매우 중요합니다. 오늘은 상가 계약 전에 꼭 확인하셔야 할 세 가지를 현실적인 기준으로 정리해드리고자 합니다.
1. 권리금의 실체, 반드시 숫자로 검증하셔야 합니다
상가 계약에서 가장 많은 분쟁이 발생하는 부분은 단연 권리금입니다. “이 상가는 장사가 잘돼서 이 정도 권리금은 당연합니다”라는 설명만 믿고 계약을 진행하신다면, 그 권리금은 투자금이 아니라 위험 요소가 될 수 있습니다. 권리금은 감정이나 분위기가 아니라 반드시 숫자로 검증하셔야 합니다. 가장 먼저 확인하셔야 할 부분은 실제 매출입니다. 말로 전달받는 매출이 아니라 카드 매출 자료, 포스 기록, 세금 신고 내역 등을 통해 최소한의 객관적인 근거를 확인하시는 것이 필요합니다. 그다음으로는 고정비 구조를 살펴보셔야 합니다. 월세, 관리비, 인건비, 재료비 등을 제외하고 실제로 남는 금액이 얼마인지 계산해보시면 권리금 회수 기간이 자연스럽게 보이게 됩니다. 일반적으로 권리금은 1년에서 2년 이내에 회수가 가능한 구조가 비교적 안전하다고 볼 수 있습니다. 회수 기간이 3년 이상 걸린다면 이미 위험 신호로 판단하시는 것이 바람직합니다. 또한 해당 권리금이 상권과 입지에서 발생한 것인지, 아니면 기존 운영자의 개인적인 장사 능력에서 나온 것인지도 구분하셔야 합니다. 특정 사람만 잘 운영할 수 있는 구조라면 권리금은 유지되기 어렵습니다.
2. 임대차 조건은 월세보다 계약서 문구가 더 중요합니다
상가 계약을 진행하실 때 많은 분들께서 보증금과 월세 금액만을 기준으로 판단하시는 경우가 많습니다. 그러나 실제로 더 중요한 것은 계약서에 기재된 세부 문구들입니다. 계약 기간, 계약 갱신 조건, 임대료 인상률, 업종 제한 조항 등은 상가 운영의 안정성을 좌우하는 핵심 요소입니다. 특히 계약 기간은 반드시 확인하셔야 합니다. 상가는 자리를 잡는 데 일정 시간이 필요하기 때문에 계약 기간이 짧거나 갱신이 불확실한 경우에는 투자금을 회수하기 전에 이전을 해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 또한 계약 갱신 시 임대료 인상 폭이 어떻게 설정되어 있는지도 매우 중요합니다. 초기 월세가 저렴해 보여도 몇 년 후 급격하게 인상된다면 수익 구조는 크게 흔들릴 수 있습니다. 업종 제한 조항 역시 꼼꼼히 살펴보셔야 합니다. 동일 업종의 추가 입점이 가능한지, 또는 향후 업종 변경이 가능한지에 따라 상가 운영의 유연성이 크게 달라집니다. 아울러 관리비 항목과 별도로 부담해야 하는 비용이 있는지도 반드시 확인하셔야 합니다. 이러한 부분을 놓치게 되면 매달 예상하지 못한 지출이 발생할 수 있습니다. 상가는 월세보다 계약 조건이 훨씬 중요하다는 점을 꼭 기억해주시면 좋겠습니다.
3. 들어갈 때보다 나갈 때를 먼저 생각하셔야 합니다
상가 계약에서 가장 현실적인 질문은 “얼마나 오래 장사할 수 있을까”가 아니라 “나갈 때 어떻게 정리할 수 있을까”입니다. 많은 분들께서 입점할 때만 집중하시고, 계약 종료 시점이나 출구 전략에 대해서는 깊이 고민하지 않으십니다. 그러나 상가는 결국 회수 구조를 만들어야 하는 계약입니다. 권리금 회수가 가능한 구조인지, 임대인이 권리금 회수에 협조적인 태도를 가지고 있는지, 계약 종료 시 분쟁의 소지는 없는지를 미리 확인하시는 것이 필요합니다. 특히 임대인이 권리금에 대해 부정적인 입장을 가지고 있다면 향후 문제가 발생할 가능성이 높습니다. 또한 현재의 상권 상황뿐만 아니라 주변 개발 계획, 공실 증가 여부, 유동 인구 변화 등을 함께 살펴보시면 2~3년 뒤의 흐름도 어느 정도 예측하실 수 있습니다. 상가는 장기 보유 자산이기보다는 타이밍이 중요한 자산입니다. 잘 들어가는 것만큼이나, 잘 나오는 전략이 매우 중요합니다. 계약 전에 출구 전략을 그려두시면 판단이 훨씬 냉정해질 수 있습니다.
결론적으로,
상가 계약은 단순히 공간을 임차하는 행위가 아니라 하나의 사업 구조에 참여하는 중요한 결정입니다. 권리금은 반드시 숫자로 검증하시고, 임대차 조건은 계약서 문장 하나하나까지 꼼꼼히 확인하시며, 나갈 때의 상황까지 미리 그려보신다면 상가 계약에서의 실패 확률은 크게 낮아질 수 있습니다. 분위기나 감정에 이끌려 체결한 상가 계약은 결국 후회를 남기는 경우가 많습니다. 반대로 계약 전에 오늘 말씀드린 세 가지만 제대로 점검하신다면 상가 계약의 절반 이상은 성공하셨다고 보셔도 무방합니다. 상가는 운이 아니라 준비의 영역입니다. 도장을 찍기 전에 이 세 가지를 다시 한 번 점검해보시길 권해드립니다.
키다리언니의 글은 여기까지 입니다.