부동산을 자녀에게 넘겨주는 방법에는 대표적으로 ‘증여’와 ‘상속’이 있습니다. 두 방법 모두 가족 간 재산 이전이라는 공통점이 있지만, 세금, 시기, 절차에서 큰 차이를 보입니다.
이번 글에서는 우리 가족에게 어떤 방식이 더 유리한지, 상황별로 꼼꼼히 비교해 보겠습니다.
1. 증여와 상속의 가장 큰 차이점은 ‘세금 시점’이다
가장 큰 차이점은 언제 세금이 발생하느냐입니다.
- 증여는 생전에 자녀에게 재산을 이전하며, 즉시 증여세가 발생합니다.
- 상속은 사망 후 재산이 이전되며, 사망 시점의 전체 재산을 기준으로 상속세가 계산됩니다.
| 세금 부과 시점 | 증여 시 즉시 | 사망 후 상속 절차 시 |
| 평가 기준 | 증여일 시가 | 사망일 기준 전체 재산가액 |
| 공제 혜택 | 10년마다 자녀 5천만 원 | 기본 5억 + 자녀 인당 5천만 원 |
이 차이로 인해 증여는 자산이 오르기 전, 빨리 할수록 유리한 경우가 많고, 상속은 일정 규모 이하라면 공제 혜택을 더 많이 받을 수도 있습니다.
2. 증여가 유리한 경우: 부동산 가치 상승이 예상될 때
예를 들어 10억 원짜리 아파트를 지금 자녀에게 증여하면, 그 금액 기준으로 증여세가 부과됩니다. 하지만 해당 부동산이 향후 15억 원까지 오를 것으로 예상된다면, 지금 증여하는 것이 상속보다 세 부담이 줄어드는 셈입니다.
또한 증여는 자산을 나눠서 증여할 수 있기 때문에 세금 분산 효과도 노릴 수 있습니다.
증여가 유리한 경우 요약:
- 부동산 가격이 계속 오를 것으로 보일 때
- 자녀가 아직 무주택자이며, 추후 취득세 혜택을 받을 수 있을 때
- 부모가 여유 자금이 있어 세금 대납이 가능할 때
단, 증여 후 5년 이내에 부모가 사망하면, 해당 증여 자산은 상속재산에 포함되어 상속세 계산에 다시 반영될 수 있으니 ‘사전증여 추정’ 조항도 반드시 고려해야 합니다.
3. 상속이 유리한 경우: 부모의 전체 재산 규모가 크지 않을 때
반면, 상속은 일정 기준 이하의 재산에는 상당한 공제 혜택이 적용됩니다.
예를 들어 배우자와 자녀 1명에게 상속할 경우,
- 기본 공제 5억 원 +
- 자녀 공제 5천만 원 +
- 배우자 공제 최대 5억까지 가능 → 최대 10억 5천만 원까지 비과세가 가능합니다.
상속이 유리한 경우 요약:
- 부모의 전체 재산이 10억 원 이하일 때
- 부동산 외 자산(예금, 보험 등) 포함 금액이 공제 한도 안에 있을 때
- 증여에 따른 취득세 부담이 너무 클 때
또한, 상속은 증여와 달리 자산의 분할 협의가 가능하므로, 자녀 간 분쟁 방지 차원에서 계획적으로 준비하면 좋은 선택이 될 수 있습니다.
정리해보면,
부동산을 증여할지 상속할지는 단순히 "세금이 더 적게 나오는 방법"만 따져서는 결정하기 어렵습니다. 가족의 자산 규모, 자녀의 상황, 향후 부동산 시장 흐름까지 종합적으로 고려한 판단이 필요합니다.
만약 보유한 부동산이 가치 상승이 예상되는 지역이라면 미리 증여를 고려해볼 수 있고, 반대로 전체 자산이 공제 범위 내라면 상속이 유리할 수 있습니다. 세금 시뮬레이션을 통한 전략적 판단이, 가족 모두에게 가장 합리적인 결과로 이어질 수 있습니다.