상가를 운영하거나 창업을 준비하는 분들이 가장 많이 묻는 질문 중 하나가 바로 "권리금, 건물주가 마음대로 거절할 수 있나요?"입니다.
실제로 임대차 계약이 끝나갈 무렵, 권리금을 받고 나가려는 임차인과, 새 세입자를 마음에 들어 하지 않는 건물주 사이에서 갈등이 빈번하게 발생합니다.
오늘은 상가임대차보호법에 나오는 ‘권리금 회수기회 방해 금지 조항’에 대한 실제 사례를 통해,
임차인과 임대인 모두가 꼭 알아야 할 내용을 풀어보겠습니다.
1. [사례] 5년째 장사하던 임차인, 권리금 받기로 했는데 건물주가 거절?
대구 중구에서 커피숍을 운영하던 A씨는 임대차계약 종료 6개월 전부터 새로운 세입자를 찾아 권리금 2,000만 원에 가게를 넘기기로 합의했습니다. 새 세입자 B씨도 영업 승계에 동의했고, 건물주에게 계약을 요청했죠. 그런데 건물주는 “그 사람은 마음에 안 든다”며 거절했고, 결국 B씨는 포기했습니다. A씨는 권리금을 받지 못한 채 그대로 가게를 비워줘야 했고, 억울함을 호소했습니다.
여기서 중요한 건, 건물주가 특별한 사유 없이 정당한 세입자를 거부했는지 여부입니다.
만약 새 세입자가 보증금이나 월세를 감당할 능력이 있고, 동일한 업종으로 운영하려 했다면, 건물주의 거절은 '권리금 회수 기회 방해'에 해당됩니다.
2. 법에서 말하는 ‘정당한 사유 없는 거절’이란?
상가임대차보호법 제10조의4에 따르면, 임대인은 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규 임차인과의 임대차 계약 체결을 거절해선 안 된다고 명시되어 있습니다.
그렇다면 ‘정당한 사유’란 어떤 경우일까요?
- 새 임차인이 보증금 지급 능력이 없어서 불안한 경우나,
- 월세를 감당할 수 없는 신용 상태이거나,
- 과거에 임대차 계약상 문제가 있었던 사람이라면
→ 정당한 거절 사유가 될 수 있습니다.
하지만,
- 개인적인 호불호이거나,
- “외부인이면 안 돼”, “젊은 사람은 싫다” 같은 주관적 이유는 안됩니다.
→ 이런 건 법적으로 보호되지 않습니다.
A씨의 사례처럼, 새 임차인의 조건이 현행 세입자보다 뒤떨어지지 않는다면, 건물주의 일방적인 거절은 위법일 수 있습니다.
3. 권리금 방해 시 임대인을 상대로 손해배상 청구할 수 있을까?
그렇습니다.
상가임차인이 계약 기간 내에 새 임차인을 주선하고 권리금을 받으려 했는데, 건물주의 부당한 거절로 실패했다면, 권리금 상당액을 손해배상 청구할 수 있습니다.
다만 주의할 점은:
- 임대차 종료 6개월 전~3개월 전 사이에 새 임차인을 주선했는지,
- 문서로 계약 승계를 요청했고, 건물주가 명확히 거절했는지,
- 새 임차인이 실제로 자격을 갖췄는지,
이런 조건을 입증할 수 있어야 합니다. 말로만 주선하고 대충 넘어간 경우엔 배상이 어려울 수 있죠.
그래서 반드시 문서화(문자, 이메일, 통화 녹음 포함)와 계약서 초안을 남겨두는 것이 중요합니다.
상가 권리금 문제는 단순한 '돈의 문제'가 아니라,
임차인의 생계와 연결된 중대한 권리입니다.
상가임대차보호법은 이 권리를 일정 부분 보호하고 있으며,
건물주의 일방적인 거절이 항상 통하지 않는다는 것을 꼭 기억하세요.
중개사 입장에서 본다면, 이런 갈등이 생기기 전에
임대인과의 커뮤니케이션을 문서화하고, 조건 조율을 명확히 해주는 역할이 중요합니다.
권리금 문제는 '사후 조치'보다 '사전 조율'이 더 강력한 무기입니다.
서로가 신뢰할 수 있는 조건과 절차를 미리 설계한다면,
억울한 갈등 없이 깔끔한 거래도 충분히 가능합니다.
키다리석프로입니다.